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日本財宅のセミナーに参加して中古不動産投資を検討中

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不動産投資を検討している中で、新築マンション投資のセミナーに2つほど参加してみました。新築に関しては購入したらすぐに資産価値が下がってしまうこと。利回りとしても基本的には月々マイナスになることから、中古についても本格的に検討したいと思っていました。そんな中、東京、中古、ワンルーム投資を推奨している日本財宅のセミナーに参加してきました。

学んだことは主に下記の事です。

・基本方針 サラリーマンの信用力を活用してローンを組むことで資産を増やしていく

・将来も入居者がつくのが東京・ワンルームマンションである。
都道府県別転入超過数が2位の千葉県の対して約5倍である。

・ワンルームならば複数購入する事で購入時期、エリア、築年数等を分散することでリスク分散ができる。

・ワンルームは空室期間が短く入居率も高い。(3年入居、25日空室が同社の物件の定量的なデータのようです)ワンルームは一人が住むので住む人が決めるのですがファミリータイプは家族で住むので子供の学区、仕事場までの距離等様々な検討要素があるので、すぐに決まらないという事があるとのことです。

・中古物件は、価格が安く高利回り
一般的に言われることですが新築には広告宣伝費や様々な販売に関わる人件費がのせられているので中古物件は同じリッチの新築と比べて7割ほどの価格とのことです。且つ家賃の額には大きな差は無いとのことでした。

・購入するならば新耐震基準
1981年以降に建設された建物は新耐震基準にそって建てられているため、震度6強以上の地震でも倒れないので新耐震基準のマンションを購入する事がお勧め。

・スポットで支払いが発生する修繕積み立て関連のコストとは?
エアコンや給湯器の修理で10年〜15年に1回10万円かかるそうです。
設備故障時のおおよその修理金額は下記の通り。
エアコン約80,000円
ガス給湯器・電気温水器 約100,000円
IHヒーター 約50,000円
レンジフード 約50,000円
浴室乾燥機 約50,000円
機能便座 約30,000円
インターホン 約30,000円

・借り入れ金利上昇のリスクは繰り上げ返済を繰り返すことでリスクヘッジ
目標は資産=純資産 ローンがない状態の物件を作ることが重要。
ローンの比率は資産額に対して40%以下にしておくのが安全である。

頭金無しのフルローンで購入すれば、初回の手出しは10万円で物件購入はできるようです。急激な金利上昇へのリスクに対処するために繰り上げ返済を行っていく、もしくは繰り上げ返済ができる原資をためていくというのが重要であるが
現在の低金利の状況を考えると、資産を増やしていくには良い選択肢だと考えました。

継続して不動産投資をしていく方向で動いて行こうと思わせるセミナーでした。

-お金

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